• day-6-365-when-i-was-happy-to-hold-all-this-money-1_4
  • hole-1_4
  • splash-flickr-colors_4

Czy wyceny mieszkań mogą być ryzykowne?

wnętrze mieszkaniaWiadomo, że każda inwestycja, bez względu na to czy pociąga za sobą bardzo duże nakłady finansowe, czy też jest drobnym przedsięwzięciem, może pociągać za sobą ryzyko przeinwestowania lub nabycia towaru posiadającego jakąś ukrytą wadę. Nie inaczej jest także w przestrzeni branży budowlanej i nieruchomościowej, dlatego też poważne transakcje powinny być przemyślane i odbywać się pod czujnym okiem profesjonalnych doradców. Za każdym razem, kiedy decydujemy się na wystawienie posiadanego przez siebie mieszkania na sprzedaż lub wynajem lub też kiedy szukamy lokalu, który moglibyśmy nabyć na własność, powinniśmy poznać ich szacunkową wartość.

Wiadomo oczywiście, że wyceny mieszkań nie da się podjąć samodzielnie lub przeprowadzić ich w domowych warunkach, ponieważ podczas całego procesu muszą zostać uwzględnione precyzyjne i niejednokrotnie trudne do scharakteryzowania czy zauważenia czynniki, mające niebagatelne znaczenie w kontekście konkretnego mieszkania. Decyzja powinna być doskonale przemyślana oraz skonsultowana z zawodowcem ? a najlepiej z kilkoma niezależnymi ? aby możliwe było wiarygodne ustalenie ceny adekwatnej do warunków faktycznych. Należy pamiętać, że zaciąganie kredytu w banku jest zobowiązaniem nawet na kilkadziesiąt lat i sporym obciążeniem dla domowego budżetu, a sama nieruchomość stanowi większą część prywatnego majątku, dlatego też warto zadbać o to, aby był on zainwestowany w odpowiedni sposób. Rzeczoznawca majątkowy podczas sporządzania swojego operatu szacunkowego, który jest jego autorską opinią na temat wycenianej nieruchomości, bierze pod uwagę wiele czynników, które w odpowiednich konfiguracjach mogą zwiększać lub też zmniejszać atrakcyjność mieszkania czy miejsca, w którym jest zlokalizowane.

Są one podzielone na grupy, z których można wyróżnić chociażby czynniki fizyczne, ekonomiczne, prawne czy środowiskowe. W ogólnym zarysie można więc powiedzieć, że w pierwszej kolejności zawsze zwraca się uwagę na to w jakim kraju, regionie, mieście i na jakiej ulicy znajduje się mieszkanie, czy mieści się ono w nowoczesnym wieżowcu, kamienicy czy starym bloku, ile ma pomieszczeń, na jakim znajduje się piętrze, czy znajdująca się w nim instalacja jest sprawna i nowa, czy państwo umożliwia swoim obywatelom pozyskiwanie kredytów, czy obecna moda panująca w przestrzeni branży nieruchomości znajduje odzwierciedlenie w sprzedaży i kupnie mieszkań, jaki jest poziom zamożności społeczeństwa oraz stopa bezrobocia w określonym regionie, czy miejscowe plany zagospodarowania przestrzeni są na tyle atrakcyjne, że będą zwiększać wartość ziemi, na której mieści się posiadane przez nas mieszkanie oraz czy dzielnica, ulica czy całe bezpośrednie sąsiedztwo jest bezpieczne i pożądane. Każdej inwestycji w nieruchomość towarzyszy jednak ryzyko, które może zostać podzielone na kategorie z uwagi na wiele etapów inwestowania czy transakcyjnych. Ryzyko może więc wynikać z chęci pozyskania nieruchomości, chęci sprzedaży nieruchomości, chęci wynajęcia nieruchomości oraz różnych innych czynników, które nie muszą być tu wymienione w pierwszej kolejności.

rzeczoznawca majątkowyW przypadku ryzyka wynikającego z chęci nabycia nieruchomości, najczęstszym problemem są wyceny mieszkań, ze względu na to, że ich wynik końcowy może być sporny. Wyceny nieruchomości, w tym także wspomniana już wycena mieszkania powinny być przeprowadzane w sposób rzetelny i w odniesieniu do faktycznej sytuacji oraz ścisłych analiz branżowych, może się jednak zdarzyć, że będą wykonane w sposób powierzchowny lub nie wezmą pod uwagę kilku wytycznych, które mogą być decydujące podczas zawierania umowy kupna-sprzedaży. Zwykle okazuje się także, że obie strony posiadają własnego rzeczoznawcę, przez co sporządzone są dwa operaty szacunkowe, nierzadko różniące się od siebie metodologicznie i merytorycznie. Trudność może wynikać także z błędów pojawiających się w samych umowach, przez co transakcja, która miała być przeprowadzana w sposób szybki i płynny w ostateczności staje się nieważna lub niedokładna. Właściciel mieszkania ponosi też ryzyko wynikające z tytułu wynajęcia swojej nieruchomości. Może się bowiem okazać, że będzie trudno znaleźć odpowiednich najemców lub też nie będą się oni wywiązywać z podpisanej umowy, przez co mieszkanie zostanie uszkodzone, a właściciel nieruchomości będzie ponosił konsekwencje i zmuszony zostanie do ponownego inwestowania w remonty lub naprawy.

Nie mniej ważne są ryzyka zewnętrzne, czyli ryzyko rynkowe, polityczne czy też ryzyko ingerowania w rynek nieruchomości samego państwa, na przykład wtedy, kiedy pojawia się zagadnienie wywłaszczania nieruchomości na cele publiczne. Wiadomo bowiem, że nieruchomości są nierozerwalnie związane z konkretną lokalizacją i gruntem, dlatego też może stać się przedmiotem wywłaszczenia, chociażby, na rzecz Skarbu Państwa lub wszystkich innych jednostek samorządu terytorialnego. Wiadomo oczywiście, że za każdym razem właściciel nieruchomości uzyskuje prawo do otrzymania odszkodowania, zdarza się jednak, że jego wysokość jest nieadekwatna do faktycznej wyceny mieszkań oraz ich ogólnej wartości rynkowej w danym czasie i na konkretnym obszarze. W przypadku rynku nieruchomości bardzo często pojawia się ryzyko rynkowe - o którym szerzej można poczytać na http://www.walor-nieruchomosci.pl/ - przez co inwestor może stracić zainwestowane przez siebie pieniądze chociażby na skutek gwałtownych zmian w stawkach czynszu lub zmianach cen nieruchomości. Rynek nieruchomości może być zdestabilizowany także na skutek polityki państwa, co można obserwować na przykład na tych obszarach, gdzie wyraźnie swój ślad odcisnął kryzys lub problemy finansowe ich obywateli. Każdą większą inwestycję powinno się więc dokładnie przemyśleć tak, aby zminimalizować ryzyko popełnienia błędu lub nabycia nieruchomości po cenie zawyżonej lub posiadającej jakąkolwiek wadę, która została przed nabywcą skrzętnie ukryta. Konsultacje z profesjonalnymi doradcami są zalecane także właścicielom nieruchomości ze względu na to, że nierozważne posunięcia mogą skutkować sprzedażą swojego mienia po cenie zbyt niskiej, niż odpowiadałoby to stanowi faktycznemu. Warto doczytywać informacje na temat rynku nieruchomości czy wycen rzeczoznawców, by mieć jakieś pojęcie w tym temacie.